QUÉ ES Y CÓMO FUNCIONA UN CRÉDITO HIPOTECARIO

Descubre qué es un crédito hipotecario y cómo funciona para que tomes la mejor decisión al adquirir tu casa o departamento, si eres disciplinado en tus finanzas esta es una gran herramienta para comenzar con tu patrimonio.

¿Qué es un crédito hipotecario?

Sabemos que comprar una casa es una de las decisiones más importantes de tu vida. El nivel de compromiso, responsabilidad y disciplina que requiere un instrumento de este tipo es lo que lo hace una decisión importante.

En la actualidad adquirir una casa en un solo pago es algo que muy pocos pueden hacer. La mayoría requerirán de un financiamiento que implica compromiso, responsabilidad y disciplina para cumplir con el plan de pagos. Una forma de financiamiento es el llamado crédito hipotecario.

Un crédito hipotecario, también llamado crédito bancario, es una forma de financiamiento para comprar una casa, es un préstamo de dinero a mediano o largo plazo que se otorga para que las personas puedan adquirir una vivienda. En este caso, la propiedad adquirida queda en garantía o "hipotecada" a favor del banco para asegurar el cumplimiento del pago del crédito y por eso este crédito lleva ese nombre: Crédito Hipotecario.

Sin embargo, un crédito hipotecario también puede ser otorgado para "fines generales", es decir, para destinar el dinero del préstamo en el proyecto que el cliente decida, no solo para adquirir una casa, también puede ser para: ampliación, reparación o construcción de una vivienda, comprar otro inmueble como oficinas o locales comerciales o incluso para fines personales. En este caso, el bien inmueble que se utiliza para ser hipotecado ya debe ser propiedad de quien recibe el préstamo, para que pueda quedar como garantía del pago del préstamo recibido.

¿Cómo funciona un crédito hipotecario?

Un crédito hipotecario o una hipoteca es un préstamo de dinero para la compra de un inmueble, que tiene garantizado el pago del préstamo, con el valor de la misma propiedad que se está adquiriendo.

El monto del crédito se va liquidando mediante pagos mensuales, sin embargo, la cuota o pago mensual de este tipo de créditos implican, además, el pago de otros conceptos, como intereses y seguros de vida y desempleo.

En caso de que el préstamo deje de pagarse, la institución que ha otorgado el crédito pude reclamar la propiedad del inmueble que quedó como garantía. Al primer mes de retraso en el pago se generarán intereses moratorios que suelen ser mayores a los que pagas por el crédito. A los tres meses, tu tasa de interés se congelará, pero seguirás acumulando intereses moratorios. Después de los tres meses, la institución financiera que te haya otorgado el crédito iniciará con un juicio mediante el cual podrías perder tu casa.

Los plazos a los cuales se otorgan estos créditos son de varios años, lo cual debe ser informado dentro de las características del crédito, junto a los otros costos y tasa de interés asociadas.

¿Cuáles son las principales características de los créditos hipotecarios?

• Este tipo de préstamo se otorga exclusivamente ligado a un bien inmueble.
• La garantía de pago del crédito se fija con la misma propiedad, por lo que en caso de que falten los pagos de las mensualidades, el cobro puede realizarse con la propiedad que se ha dejado como garantía.
• Al finalizar el de pago del crédito, se tramita una carta de libertad de gravamen, con lo que se verifica que no se debe dinero, esta es la prueba de que la casa ya no está hipotecada.
• Este tipo de préstamos se pagan a mediano y largo plazo, con planes de pago mensuales que van desde los 5 hasta los 20 años.
• Para poder contratar una hipoteca, se debe comprobar que se cuenta con ingresos adecuados para afrontar la deuda que se va a adquirir. Además, se debe tener un ahorro inicial, llamado enganche.
• La compra de un inmueble a través de un crédito hipotecario tiene relacionado algunos gastos adicionales como los relacionado con los notarios y de registro de propiedad, los gastos de originación y los seguros de vida y desempleo. Estos gastos se pueden incluir en el pago mensual del crédito.

Antes de pedir un crédito hipotecario, conoce estos conceptos básicos y decide lo mejor para tus finanzas:

La tasa de interés: Es el costo que debes pagar por el dinero que te prestaron; considera que las tasas pueden ser: fija, variable, variable con tope y mixta.

El Costo Anual Total (CAT): Es un porcentaje anual que engloba la mayoría de los gastos que involucra tu crédito (intereses, comisiones y seguros). Te ayuda a darte una idea de lo que te costará el crédito hipotecario.

Pago a capital (amortización): Monto de la mensualidad que va directamente al pago de tu deuda. Lo común es que durante los primeros 5 a 10 años, poco más del 80% de los pagos que realices sea para pagar intereses.

El plazo (vida del crédito): Tiempo máximo que tienes para pagar a la institución financiera el dinero que te prestó, puedes contratarlo desde cinco hasta 20 años.

Monto del préstamo (aforo): Cantidad de dinero que te presta la institución en proporción al valor del inmueble, generalmente el aforo es del 80% al 90% del valor de la vivienda.

La oferta vinculante: Contiene cuánto te costaría, en pesos y centavos, adquirir tu casa si contratas un crédito. La puedes solicitar sin costo alguno con la institución que ofrece el crédito.

Tus ahorros: Antes de solicitar un crédito hipotecario revisa a cuánto ascienden tus ahorros, deberás cubrir una serie de gastos iniciales que el crédito no absorbe: enganche, avalúo, comisión por apertura, gastos de investigación y de escrituración.

Los seguros: Al contratar un crédito hipotecario también deberás pagar una cantidad por concepto de seguros, vienen contemplados dentro de las mensualidades del crédito, lo más común es que te incluyan seguro de vida y seguro de daños.

La escritura: Es el documento que redacta y autoriza el notario, en la que se hará constar que tú serás el nuevo dueño de la vivienda y que la estás hipotecando a favor de la institución que te otorgó el crédito. El Notario debe verificar, entre otras cosas, que la persona que te vende sea el dueño y que la vivienda esté regularizada.

Gastos de escrituración: La escritura está integrada por el certificado de gravamen y las constancias de no adeudos. Estos documentos representan la mayor parte de los costos del notario y el resto, son sus honorarios notariales más IVA, a esto se le conoce como gastos notariales. Además de los gastos notariales, hay otros costos que se generan en el momento de la escrituración, al comprar una casa existen dos pagos obligados que deberás cubrir como comprador: el impuesto de adquisición de inmuebles, que es un porcentaje del valor de la casa, y también los derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad. Recuerda que, en algunos casos, es posible se llegue a causar el Impuesto Sobre la Renta por Adquisición. Todos estos gastos representan entre el 5% y el 8% del valor de la propiedad que desees adquirir.

¿Cuáles son sus requisitos, qué se necesita para sacar un crédito hipotecario?

Tener un buen historial crediticio. Este indicador busca determinar si eres un buen pagador. Significa que cuando has adquirido otros préstamos, los has pagado en forma puntual. El banco consultará tu Buró de Crédito para revisar esta información.

Contar con capital inicial. Lo vas a necesitar para pagar el enganche y diversos gastos administrativos y de escrituración. Para esto vas a necesitar como mínimo entre un 10% y 20% del valor del inmueble, por lo que es muy importante que cuentes con ahorros.

La edad es importante. Debes de tener más de 25 años y planear tu crédito para que concluya antes de que cumplas 85 años. El banco evaluará tu capacidad financiera de acuerdo a tu edad.

Tener capacidad de pago. Contar con un ingreso suficiente y comprobar una antigüedad mínima en tu empleo actual, el ingreso requerido depende del valor de la vivienda que desees adquirir. Generalmente tu capacidad de pago se calcula como un porcentaje de tus ingresos, que no debe rebasar el 30% de tu ingreso mensual.

Los documentos básicos que te van a solicitar son:

• Identificación oficial vigente: INE, pasaporte, cartilla militar o cédula profesional.
• Comprobantes de ingresos: Entre 3 a 6 meses continuos antes de iniciar tu trámite.
• Comprobante de domicilio vigente: Con no más de 3 meses de antigüedad.
• Completar y firmar la solicitud del crédito.
• Firmar la aprobación de consulta de tu historial en Buró de Crédito.

¿Cuánto tiempo dura un crédito hipotecario?

Te pueden otorgar un crédito hipotecario en un plazo que va desde los 5 hasta los 20 años. El tiempo dependerá de la institución financiera donde lo solicites y de tu capacidad de pago, es decir del monto que puedes pagar cada mes de acuerdo a tus ingresos.

Para liquidar tu deuda antes del plazo acordado o pagar menos intereses, puedes realizar pagos anticipados directamente a capital. Para que esto sea realmente una ventaja, considera que al realizarlos no afectes tu liquidez y hazlo durante los primeros años del crédito.

¿Cuánto se paga por un crédito hipotecario?

El monto del pago mensual de un crédito hipotecario dependerá de 3 factores principalmente: La tasa de interés, el plazo del crédito y el monto del crédito, si tomamos en consideración que lo más común es contratar un crédito al plazo máximo de 20 años y que todos los bancos ofrecen una tasa similar entre 10% y 13% en promedio, el monto de la mensualidad será de $1,100 pesos por cada $100,000 de crédito, es decir, si te otorgan un crédito de 1 millón y medio (1,500,000) tu mensualidad será de $16,500, pesos recuerda que para que te otorguen este monto tu sueldo debe ser mínimo 3.3 veces este monto, es decir, deberás contar con un ingreso comprobable de: $54,4500 pesos.

Recuerda que entre menor sea el plazo mayor será la mensualidad, por lo que si tu capacidad de pago es limitada lo recomendable es buscar el mayor plazo de pago posible.

Encontrarás muchos cotizadores en internet, sin embargo, te recomendamos este de BBVA Bancomer, donde te muestran un panorama muy acercado a la realidad de los pagos mensuales de un crédito hipotecario, de acuerdo al valor de la vivienda que deseas adquirir: Cotizador BBBVA

Recomendaciones, 5 claves para comprar una casa

Ahora que ya sabes qué es y cómo funciona un crédito hipotecario, te damos estos 5 consejos para que la compra de tu casa sea todo un éxito, pues este tipo de créditos implican un compromiso a largo plazo, por lo que tu planeación financiera es de gran importancia:

1. Revisa tus finanzas, de tal forma que la mensualidad que vayas a pagar no sea superior al 30% de tus ingresos.
2. Evalúa las diferencias entre un crédito hipotecario de tasa fija y una de tasa variable y verifica cuál es tu mejor opción antes de adquirir tu crédito. El crédito hipotecario con tasa fija es aquel en que pagarás la misma mensualidad para cada cuota, hasta el final del préstamo. Por otro lado, el crédito hipotecario con tasa variable tiene una mensualidad que se incrementa o crece a través del tiempo de forma variable. Con el esquema variable te pueden prestar un monto inicial mayor, sin embargo, los créditos hipotecarios de tasa variable son recomendados para aquellos que tienen contemplado que en el futuro podrán destinar más ingresos para el pago. También es importante que elijas un crédito que te permita hacer pagos a capital por adelantado sin penalizaciones, para que en caso de que tuvieras la oportunidad, liquidez en menor tiempo el saldo de tu crédito.
3. Revisa los costos adicionales del crédito. Averigua su tasa de interés, gastos administrativos y seguros asociados. Calcula el costo total del crédito, para que puedas conocer la suma que terminarás pagando. Recuerda que el costo de un crédito es más que solo los intereses, pues es necesario calcular otros gastos fuera del valor de la casa. Evalúa el Costo Anual Total (CAT), un indicador porcentual anual que suma esos costos extras.
4. Considera el enganche y otros gastos iniciales. Uno de los consejos para comprar una casa, es contar con al menos el 10% del valor del inmueble. Entre más ahorro destines para el enganche, menor será el financiamiento y los pagos mensuales. Ten en cuenta que nunca debes dar dinero a modo de enganche o depósito sin un contrato que formalice la operación.
5. No olvides al notario y los gastos de escrituración. El enganche no es el único pago inicial, también se deben sumar otros gastos como los gastos notariales, el avalúo, entre otros. Considera que no en todas las entidades federativas o municipios se pide un avalúo comercial, y el avalúo bancario es solo para la autorización del crédito.

¿Cuál banco es el mejor para un crédito hipotecario?

El proceso de elección de un crédito hipotecario requiere de analizar más de un factor, dependiendo de lo que estés buscando para tu hipoteca y las necesidades financieras que tengas, y después comparar las condiciones de diferentes bancos. La mejor y más eficaz ruta es la de elegir un asesor hipotecario, un experto en el mercado financiero que hará tu proceso de selección rápido y seguro, además te acompañará en todo momento y basándose en tus necesidades te ayudará a analizar cuál es la mejor opción para ti.

Te recomendamos evaluar cada banco enfocado principalmente en la tasa de interés y el CAT, en esta liga encontrarás la información básica de cada institución para que así puedas decidir cuál es el adecuado para ti:
Comparación Céditos Hipotecarios

¿Qué es la riqueza? Nada, si no se gasta; nada, si se malgasta
( André Breton, poeta y crítico francés, líder del movimiento surrealista )

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